Première étape dans le processus de construction, la recherche de terrain est une phase cruciale pour la réussite de votre projet. Le choix d’un bon emplacement pour votre future implantation est un moment clé qui requiert quelques précautions pour faire le bon choix et éviter les erreurs. Comment trouver le bon terrain pour votre bâtiment industriel ? Dans cet article vous trouverez quelques conseils pour mieux cibler votre recherche et faire le bon choix.
DÉFINISSEZ LES BESOINS DE VOTRE BÂTIMENT INDUSTRIEL
Avant de commencer à chercher un emplacement pour votre bâtiment industriel, il est important de prendre du recul et de définir précisément vos besoins. Quel secteur géographique pour votre implantation ? Quelles sont les exigences de votre activité ? Quelle surface de terrain recherchez-vous ? …
Localisation, règles d’urbanisme, nature de sol, viabilisation, … Découvrez les différents critères à prendre en compte pour déterminer le meilleur emplacement pour votre bâtiment industriel :
Les 10 points clés pour bien choisir votre terrain industriel :
1. La localisation
C’est souvent le critère le plus important dans vos recherches. Son impact sera déterminant pour le succès de votre activité.
Avoir un bon positionnement géographique, permettant un accès direct sur les grands axes routiers et se trouvant à proximité de vos clients, fournisseurs, employés… est la garantie d’une implantation de qualité pour votre entreprise.
2. La configuration du terrain
Les caractéristiques de votre terrain, sa surface, sa géométrie, son orientation…sont déterminants pour une implantation optimale. En règle générale la superficie du terrain doit être 3 fois plus grande que la taille du futur bâtiment. Pour le bon fonctionnement de l’activité, il faut prévoir suffisamment de place pour la circulation des véhicules, le stationnement, les accès piétons, les espaces verts, la gestion des eaux pluviales…
Il faut également anticiper les besoins futurs en termes d’extension et donc prévoir une réserve foncière permettant une possibilité d’agrandissement en fonction de l’évolution de l’activité.
3. La visibilité
La visibilité peut être un critère déterminant si vous souhaitez utiliser votre futur bâtiment comme un moyen de communication ou si vous avez une activité commerciale qui s’adresse à une clientèle de passage. Même si vous ne cherchez pas spécialement la visibilité, il faut toujours éviter les emplacements difficiles d’accès, mal indiqués ou non référencés sur les systèmes de navigation, …pour éviter les ennuis au quotidien (problèmes de livraison, difficultés de localisation…)
4. L’accessibilité
Suivant la nature de votre activité et le classement de votre établissement, il faudra prévoir des dispositions spécifiques en termes d’accès, de stationnement, de circulation… pour votre personnel et vos visiteurs.
Votre activité peut avoir besoin de réceptionner ou d’expédier des marchandises par poids lourds. Ces camions qui ont des gabarits routiers importants doivent pouvoir accéder, circuler et manœuvrer sur le site sans obstacle ni gêne et surtout sans risque pour les autres usagers. Il faut donc prévoir des accès et des voies de circulation suffisamment larges pour les accueillir en toute sécurité.
5. La constructibilité
Critère important à ne pas négliger, la constructibilité du terrain peut parfois réserver de mauvaises surprises et même devenir un vrai frein à la poursuite du projet. Certains terrains peuvent avoir une topographie contraignante et nécessitent des travaux de terrassement très importants et onéreux. D’autres ne sont pas viabilisés et requièrent des travaux supplémentaires pour amener les réseaux ou évacuer les fluides. La nature des sols peut également nécessiter un renforcement ou des fondations spéciales en raison d’une mauvaise portance. Enfin le terrain peut être pollué en raison d’une activité industrielle précédente et nécessite des travaux de dépollution… Le coût de ses travaux liés au terrain peut représenter jusqu’à 30% du prix global.
Pour éviter les pièges, il convient de s’adresser à un professionnel de la construction industrielle dès le départ pour étudier la faisabilité de votre projet en fonction du terrain que vous avez choisi.
6. Les règles d’urbanisme
En matière d’urbanisme, il existe de nombreuses règles à respecter suivant le PLU et le règlement de zone en vigueur (emprise au sol, volumes, architecture, stationnement, retraits, assainissement…).. Selon les zones cela peut être plus ou moins contraignant et conduire à adapter le projet. D’où la nécessité de bien connaitre et appréhender toutes les dispositions règlementaires avant de faire votre choix. Pour cela n’hésitez pas à demander l’avis d’un spécialiste !
7. La zone environnante
L’attractivité de la zone contribue naturellement à la notoriété et au rayonnement de votre activité. Elle permettra à vos clients et partenaires de vous connaitre et de vous identifier plus facilement. Ne pas oublier également de valider les infrastructures et les services disponibles sur la zone avant de faire votre choix (fibre optique, réseau télécom, Gaz naturel, puissance électrique, bassins de rétention …).
8. Les obligations environnementales
Suivant le cahier des charges de la zone et la nature de votre projet (surface d’aménagement, nature de l’activité), l’exploitation de votre bâtiment peut être soumise à une autorisation environnementale : Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE), déclaration « loi sur l’eau » ou « IOTA », plans de prévention des risques inondation (PPRI)…ce sont des procédures d’autorisations préalables applicables à certaines installations encadrées par la loi et qu’il faut impérativement anticiper pour mener à bien votre projet.
D’autres exigences d’ordre environnemental peuvent être à intégrer pour réduire l’impact de votre construction sur le milieu naturel… (panneaux photovoltaïque, toiture végétalisée…)
Demandez l’aide d’un professionnel avant de prendre une décision.
9. Les impôts locaux
Différentes taxes seront applicables au projet suivant la politique de fiscalité locale, la superficie et la nature de l’activité. Il faut notamment évaluer le coût de la taxe d’aménagement dont le montant peut atteindre plusieurs milliers d’euros. Il est indispensable de vous renseigner sur ces frais annexes qui viendront s’ajouter à votre budget global avant de prendre une décision. Pour en savoir davantage, faites appel à nos équipes.
10. Le prix
Enfin, le prix de vente du terrain est un paramètre important, mais qui reste assez relatif compte tenu des critères précédents. C’est seulement après avoir étudier la faisabilité du projet dans son ensemble qu’il sera possible de juger la bonne opportunité financière d’un terrain par rapport à un autre. Pour cela prenez contact avec spécialiste, pour un diagnostic sur mesure !
Demandez l’aide d’un professionnel. Si vous avez des difficultés à trouver l’emplacement idéal pour votre bâtiment industriel, il est bon de faire appel à des professionnels. Un agent immobilier ou les services d’aide à l’implantation d’entreprises dans les communautés de communes peuvent vous aider dans votre recherche et vous fournir des informations précieuses.
Pour aller plus loin Thibault Bâtiment Industriel peut vous conseiller et vous accompagner dans cette démarche.
